美国房地产512200有18年左右的周期规律

1.美国房地产(512200)有18年左右的周期规律

  1930年,美国经济发展科学家西蒙库兹涅茨(Simon Kuznets)在他的著作《生产和价格的长期运动》中提出了一个持续时间为15-25年、平均长度约为20年的经济发展周期。

  在他看来,现代经济发展体系的变化是一个持续的、不可逆的变化,即“长期运动”。根据19世纪初至20世纪初美国、英国、法国、德国、比利时等国60种重点工农业产品产量和35种重点工农业产品价格变动的时间序列数据,他提出了重点资本主义国家具有15年至20年不等、平均20年长度的“长波”或“长期波动”的论点。

  1933年,美国经济发展学家罗伊温兹里克(Roy Wenzlick)提出了房地产(512200)周期的概念。弗雷德凯斯(1974)和艾伦拉比诺维茨(1980)根据美国房地产(512200)销售市场的交易量(或销售量),预测了从1795年到1973年的180年间美国的房地产(512220)

  1933年,美国经济发展学家霍默霍伊特(Homer Hoyt)发表了《房地产(512200)周期百年史——1830-1933 年芝加哥城市进展与土地价值》,研究了芝加哥房地产(512200)销售市场100年来的地价、租金和交易活动,认为芝加哥房地产(512200)销售市场有一个18年的周期,周期幅度比较大。

  英国著名学者哈里森研究过工业革命后200多年的英美史料,也认为房地产(512200)周期持续了18年左右。哈里森进一步发现,在这18年周期中,房价一般上涨14年,下跌4年:房价会先上涨7年,然后隐藏短期下跌,然后经历5年的快速上涨,然后疯狂2年,最后崩盘4年左右。

  另外,人口周期是用来解释房地产(512200)周期的共同因素,这是人口结构对房地产(512200)需求影响的背后。但回顾历史,人口因素可能对应的是更长的50-60年的房地产(512200)周期,而不是18年周期。

  以这一轮情况为例,美国人口抚养比从2011年开始上升,不利于购房需求。无法解释2012年以来的上升周期。从美国商务部计算的美国人口来看,25-44岁人口的同比变化在2010年触底,然后开始缓慢上升。而这一指标上一轮增长率的底部在1960年左右,距离2010年还有50年,美国也是最后一个,所有这些情况似乎都表明人口因素对应的是更长的房地产(512,200)周期,而这18年的房地产(512,200)周期属于更大周期的波动。2.美国房地产(512200)周期可能仍有三年的上升期

  通过测量美国在OECD中的实际房价指数,并据此划分周期可以看出,自1970年以来,美国房地产(512200)的运营有以下四个特点:

  一是1973年以来,美国房地产(512,200)经历了四个周期,其中第一个周期可能由于缺乏1970年以前的数据而不完整;从1989年第四季度到2006年第四季度,最后一个周期持续了17年。

  第二,周期内房价变化有短有长,上升周期约为下降周期的两倍。上一个周期,房价上行周期是47个季度,大概12年。

  第三,本轮房价的底部是新一轮上涨的起点。2012年第一季度,截至2020年第四季度,房价已连续35个季度上涨。也就是说,美国房地产(512200)周期目前的位置处于2012年开始的上行周期的中间;

  第四,如果与上一个房地产周期相比,美国房地产(512200)周期仍有12个季度和3年的上升期,即仍处于2021-2023年的上升期,并在2023年第4季度见顶。

  3.美国房地产(512200)周期将促进居民增加杠杆

  房地产(512200)与信贷息息相关,房贷是住宅板块信贷扩张的核心部分。因此,美国房地产(512200)周期也与债务增长和住宅行业(00001)美元信贷密切相关。

  从历史规律来看,美国新房销售拐点在房价指数拐点之前,分别隐藏在1978年第二季度、1982年第二季度、1986年第二季度、1991年第三季度、2005年第三季度和2011年第一季度,领先期一般在2-4个季度收敛。

  人们用美国居民债务余额的同比增长率来代表居民信贷的周期性变化,

  特别值得注意的是,房屋销售绝对数量的变化,而不是房屋销售同比增长率的变化,对应的是美国居民债务余额的同比增长和房价的上涨。因此,只要房地产销售保持同比正增长,即使增长率下降,仍将支撑房价上涨和住宅行业债务余额上升。

  所以今年的房屋销售高增长率可能是不可持续的,明年还会回落,但不一定影响居民杠杆的市场走势。

  由于居民债务与房屋销售的相关性,美国居民部门债务余额的同比增长率类似于房价指数的周期性变化,拐点变化也在房价指数之前。

  为什么美国住宅板块的债务/GDP在房地产上行周期(512200)仍在下降?美国居民部门债务余额同比增长率在2019年第三季度触底并开始上升,但美国居民部门债务/GDP在2008年第四季度-2019年第一季度仍有所下降,因为尽管债务余额同比有所反弹,但幅度适中,增速低于美国名义GDP。2019年,住宅板块债务/GDP基本企稳,2020年第二季度隐藏了上涨,从之前的74.4%的数值上升到76.2%。因此,如果房地产销售的绝对数量和住宅部门债务余额的同比增长率进一步增加,美国住宅部门的债务/GDP也将隐藏并上升。未来美国新房销量会有怎样的变化?过去美联储现行货币政策的变化导致美国新房销售同比增速,而新房销售同比增速通常在现行政策相对宽松的时期较高。如果美联储目前的货币政策在2021年继续宽松,估计美国房地产销售仍将表现良好。

  展望未来,美联储退出当前货币政策的步骤是退出应对疫情的特殊当前政策——QE规模的缩小——QE的完成,最后考虑加息。从时间上看,美联储很难在2021年释放加息信号,但下半年有降低QE的风险。从这个角度来看,即使美国新房销售同比增速有可能下降,但仍将保持较高的增速,新房销售绝对水平将再次上升。

  美国居民债务余额和联邦基金利率的同比增长也呈现反向变化,联邦基金利率的变化更为超前。这也印证了宽松的货币政策会刺激居民借贷,而房贷是居民贷款中最重要的部分。当前宽松的货币政策刺激居民信贷增长,推动短期房地产周期上升趋势,美国居民部门/GDP比重上升。

  4.美国常驻部门增加了推动美元疲软周期的杠杆

  在《美元周期究竟是什么性质的周期?》中指出,基于1971年以来唯一的数据,美元指数实际周期长度为16至18年,美元周期背后具有金融周期属性,美联储货币目前的政策变化对于其强弱转换也具有重大意义。

  以上特征似乎出乎意料地符合美国房地产(512200)周期的一些特征。人们认为美元信贷的收缩和扩张是美元强势周期变化的背后,房地产(512200)是信贷最关键的载体之一。对比历史情况,发现美元指数与美国住宅板块杠杆率的变化有很好的相关性,或者证明美元信贷的收缩和扩张是美元周期的背后,美元信贷收缩和扩张背后的一个驱动力来自于美国房地产(512200)周期的推论。从历史数据中,人们可以看到,美元指数的强弱与美国居民债务/GDP指数的涨跌呈负相关。

  美元信贷扩张的实体层面传导路径也支撑着美元周期的变化:美国住宅部门信贷扩张——消费增加——通胀加剧——由外国投资和产业转移/进口增加推动——贸易逆差增加——海外杠杆化美元的意愿/能力增强——美元走软。

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